ПОЗЕМЛЕНО ПРАВО
Учебникът е предназначен за студентите от Юридическия факултет на Софийския университет „Св. Климент Охридски“, изучаващи дисциплината „Поземлено право“. На другите студенти той ще помогне да разширят и задълбочат познанията си по особената част на вещното право. Би могъл да е полезен и за практикуващите юристи. Съобразен е със законодателството и публикуваната съдебна практика към 1 ноември 2022 г.
В първия раздел на учебника се разглеждат особеностите на земята като обект на правото и произтичащите от тях особености относно субектите, границите, съдържанието и упражняването на субективните вещни права върху поземлените имоти. Специално внимание е отделено на конституционната уредба на правото на собственост върху земя (поземлени имоти). В тази част се разглеждат правните проблеми на кадастъра и въпросите за влиянието на концепциите и схемите за пространствено развитие, на общите и подробните устройствени планове върху съдържанието на правото на собственост върху поземлените имоти.
В следващите седем раздела се разглеждат особеностите на обекта, субектите, границите, съдържанието и упражняването на правото на собственост върху поземлените имоти в седемте вида територии: земеделски, горски, урбанизирани, защитени, нарушени, заети с води и водни обекти и на транспорта, ограничените вещни права върху поземлените имоти в тези територии, особените правни средства за извличане на полезните им свойства и за придобиване на добиви от тях от лица, които не са техни собственици (аренда на земеделска земя, аренда на горски поземлени имоти, права за търсене, проучване и добив на подземни богатства, концесия за добив на подземни богатства или на минерални води, водоползване и др.).
Съдържание
СЪКРАЩЕНИЯ …………………………………………………………………………………………..11
УВОД …………………………………………………………………………………………………………..13
РАЗДЕЛ 1. ОСОБЕНОСТИ НА ЗЕМЯТА КАТО ВЕЩ И
ПРОИЗТИЧАЩИТЕ ОТ ТЯХ ОСОБЕНОСТИ ОТНОСНО СУБЕКТИТЕ,
ГРАНИЦИТЕ, СЪДЪРЖАНИЕТО И УПРАЖНЯВАНЕТО НА
СУБЕКТИВНИТЕ ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ПОЗЕМЛЕНИ
ИМОТИ ………………………………………………………………………………………………………19
1. Функции на земята ………………………………………………………………………………………… 19
2. Правни отрасли, които регулират обществени отношения по повод на земята …… 20
3. Видове земи и основни нормативни актове, уреждащи особеностите
на правото на собственост и другите субективни права върху тях ………………………. 22
4. Конституционна уредба на правото на собственост върху земя ………………………. 24
4.1. Съотношение между разпоредбите на Конституцията и на законите,
уреждащи правото на собственост върху поземлени имоти …………………………… 24
4.2. Конституционни ограничения относно субектите на правото на собственост
върху поземлени имоти на територията на Република България ……………………….. 27
4.3. Конституционни граници и съдържание на правото на собственост
върху поземлени имоти …………………………………………………………………………………. 28
5. Кадастралната карта и кадастрални регистри …………………………………………………. 32
5.1. Понятие за кадастър, нужда от кадастър и развитие на правната му
уредба в България …………………………………………………………………………………………. 32
5.2. Органи по кадастъра ………………………………………………………………………………. 34
5.3. Обекти на кадастъра ……………………………………………………………………………….. 34
5.4. Съдържание на кадастъра ……………………………………………………………………….. 38
5.5. Правно действие на кадастъра ………………………………………………………………… 39
5.6. Създаване и поддържане в актуално състояние на кадастралната карта и
кадастралните регистри ………………………………………………………………………………… 41
6. Действие на актовете за устройство на територията спрямо правото на
собственост върху поземлените имоти в обхвата им ………………………………………….. 46
6.1. Предназначение на актовете за устройство на територията ………………………. 46
6.2. Видове актове за устройство на територията …………………………………………… 46
6.3. Правна същност и йерархия на актовете за устройство на територията ……. 50
6.4. Правни последици от упражняване на правото
на собственост в отклонение от изискванията на актовете
за устройство на територията ………………………………………………………………………… 51
РАЗДЕЛ 2. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ЗЕМЕДЕЛСКИ ТЕРИТОРИИ …..52
7. Определение за земеделска земя ……………………………………………………………………. 52
7.1. Предназначение на поземления имот ………………………………………………………. 52
7.2. Местоположение на поземления имот, предназначен за земеделско
производство ………………………………………………………………………………………………… 53
8. Начини на трайно ползване на земеделската земя …………………………………………… 56
9. Субекти на правото на собственост върху земеделска земя …………………………….. 57
6
9.1. Ограничения относно българските граждани …………………………………………… 57
9.2. Ограничения относно българските юридически лица ………………………………. 57
9.3. Ограничения относно чужденци и чуждестранни юридически лица ………… 59
9.4. Чужди държави не могат да притежават право на собственост върху
земеделски земи ……………………………………………………………………………………………. 60
10. Съдържание и граници на правото на собственост върху земеделска земя …….. 60
10.1. Основание и съдържание на нормативно определения обществен
интерес като граница на правото на собственост върху земеделска земя ………… 60
10.2. Действия, чрез които собственикът може да ползва земеделската земя
и да получава добиви от нея ………………………………………………………………………….. 60
10.3. Забранени резултати от действията, чрез които собственикът ползва
земеделската земя и получава добивите от нея ………………………………………………. 61
10.4. Забранени действия на собственика при ползването на земеделската
земя и получаването на добивите от нея ………………………………………………………… 61
10.5. Стандарти за добро земеделско и екологично състояние на земеделската
земя ……………………………………………………………………………………………………………… 62
10.6. Разпореждане с правото на собственост върху земеделска земя ……………… 65
10.7. Правни последици от извършването на действия извън границите
на правото на собственост върху земеделска земя ………………………………………….. 75
11. Сервитути върху земеделска земя ………………………………………………………………… 77
11.1. Определение за сервитут ………………………………………………………………………. 77
11.2. Сервитут по чл. 4, ал. 4 от ЗСПЗЗ ………………………………………………………….. 78
11.3. Сервитут по чл. 36, ал. 1 от ЗОСИ …………………………………………………………. 78
11.4. Сервитут по чл. 193 от ЗУТ ………………………………………………………………….. 79
12. Задължения на собствениците и ползвателите на земеделска земя ………………… 81
13. Особена защита на правото на собственост върху земеделски земи
по чл. 34 от ЗСПЗЗ ……………………………………………………………………………………………. 82
14. Особености на държавната и общинската собственост върху земеделска земя . 84
14.1. Особени основания за придобиване на земеделска земя от държавата ……. 85
14.2. Особености на държавната собственост върху земеделска земя ……………… 87
14.3. Особена защита на правото на държавна собственост върху
земеделска земя ……………………………………………………………………………………………. 89
14.4. Особени основания за придобиване на земеделска земя от общината …….. 90
14.5. Особености на общинската собственост върху земеделска земя …………….. 91
15. Особени основания за придобиване на право на собственост върху земеделска
земя ………………………………………………………………………………………………………………….. 92
15.1. Възстановяване на правото на собственост върху земеделски земи ………… 92
15.2. Обезщетяване със земеделски земи ……………………………………………………… 105
15.3. Оземляване със земеделски земи …………………………………………………………. 106
15.4. Ползване слабопродуктивни земеделски земи и земеделски земи в
обезлюдени райони ……………………………………………………………………………………… 107
15.5. Рекултивация ……………………………………………………………………………………… 109
15.6. Уедряване на собствеността и на ползването на земеделски земи …………. 110
16. Договор за аренда на земеделска земя ………………………………………………………… 112
16.1. Правна уредба и определение на договора за аренда на земеделска земя . 112
7
16.2. Обект на договора за аренда ………………………………………………………………… 113
16.3. Характерната и насрещната ѝ престация по договора за аренда ……………. 115
16.4. Страните по договора за аренда …………………………………………………………… 118
16.5. Сключване на договора за аренда ………………………………………………………… 123
16.6. Правна класификация на договора за аренда на земеделска земя ………….. 123
16.7. Права и задължения на арендатора ………………………………………………………. 125
16.8. Права и задължения на арендодателя …………………………………………………… 138
16.9. Изменение на договора за аренда на земеделска земя …………………………… 145
16.10. Основания и ред за прекратяване на договора за аренда …………………….. 156
16.11. Последици от прекратяването на договора за аренда ………………………….. 167
РАЗДЕЛ 3. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ГОРСКИ ТЕРИТОРИИ ……………171
17. Легални определения за „гора“ и „горска територия“ …………………………………. 171
17.1. Легално определение за „гора“ ……………………………………………………………. 171
17.2. Поземлени имоти, приравнени на „гора“ ……………………………………………… 172
17.3. Легално определение за „горска територия“ ………………………………………… 173
17.4. Видове горски територии ……………………………………………………………………. 174
17.5. Промени в границите на горските територии ……………………………………….. 175
17.6. Поземлени имоти, заети с горскодървесна растителност, за които ЗГ
не се прилага ……………………………………………………………………………………………… 178
18. Субекти на правото на собственост върху горски поземлени имоти …………….. 180
18.1. Физически лица ………………………………………………………………………………….. 180
18.2. Юридически лица ……………………………………………………………………………….. 181
19. Съдържание и граници на правото на собственост върху гори ……………………. 181
19.1. Основание на съдържанието и границите на правото на собственост
върху гора …………………………………………………………………………………………………… 182
19.2. Действия, чрез които собственикът може да ползва гората и да получава
добиви от нея ……………………………………………………………………………………………… 186
19.3. Забранени резултати от действията, чрез които собственикът ползва
гората си и получава добиви от нея ……………………………………………………………… 191
19.4. Забранени действия на собственика при ползването на гората и
получаването на добиви от нея ……………………………………………………………………. 192
19.5. Разпореждане с правото на собственост върху гора ……………………………… 193
19.6. Правни последици от действията на собственика извън границите на
правото на собственост върху гора ………………………………………………………………. 195
19.7. Задължения на собственика на гора ……………………………………………………….198
19.8. Особена защита на правото на собственост върху горски
поземлен имот …………………………………………………………………………………………….. 198
20. Особености на държавната собственост върху поземлени имоти в горски
територии ……………………………………………………………………………………………………….. 199
20.1. Особености на съдържанието, границите, упражняването и защитата
на държавната собственост в горските територии ………………………………………… 199
20.2. Управление на държавните горски поземлени имоти ……………………………. 200
20.3. Правни форми за ползване държавните горски поземлени имоти ………… 205
21. Особености на общинската собственост върху поземлени имоти в горски
територии ……………………………………………………………………………………………………….. 207
8
21.1. Особености на съдържанието, границите, упражняването и защитата на
общинската собственост в горските територии …………………………………………….. 207
21.2. Управление на общинските горски поземлени имоти …………………………… 207
22. Ограничени вещни права върху поземлени имоти в горските територии ……… 209
22.1. Право на строеж върху горски поземлени имоти ………………………………….. 209
22.2. Сервитути върху горски поземлени имоти …………………………………………… 215
22.3. Право на ползване върху горски поземлени имоти ……………………………….. 218
23. Особени способи за придобиване на право на собственост върху горски
поземлени имоти …………………………………………………………………………………………….. 222
23.1. Възстановяване на правото на собственост ………………………………………….. 222
23.2. Обезщетяване с горски поземлени имоти …………………………………………….. 232
РАЗДЕЛ 4. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В УРБАНИЗИРАНИ
ТЕРИТОРИИ ……………………………………………………………………………………………233
24. Определение за урбанизирана територия ……………………………………………………. 233
25. Урегулирани поземлени имоти …………………………………………………………………… 235
25.1. Определение ……………………………………………………………………………………….. 235
25.2. Създаване на УПИ (урегулиране на поземлен имот) …………………………….. 235
25.3. Промени в УПИ ………………………………………………………………………………….. 238
26. Особени правила за правото на собственост върху поземлените имоти в
урбанизирани територии …………………………………………………………………………………. 239
27. Сервитути върху поземлени имоти в урбанизирани територии ……………………. 240
27.1. Временни пътища ……………………………………………………………………………….. 241
27.2. Право на преминаване …………………………………………………………………………. 242
27.3. Прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата
инфраструктура ………………………………………………………………………………………….. 242
28. Енергийни обекти ……………………………………………………………………………………… 243
28.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………….243
28.2. Особени правила за правото на собственост върху енергийни обекти …… 244
28.3. Сервитути в полза на енергийни обекти ………………………………………………. 249
29. Поземлени имоти в териториалния обхват на Черноморското крайбрежие ….. 251
29.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………… 251
29.2. Собственици на поземлени имоти в териториалния обхват
на Черноморското крайбрежие ………………………………………………………………………253
29.3. Особени правила за упражняване на държавната собственост върху
морските плажове ……………………………………………………………………………………….. 254
29.4. Особени правила за упражняване на правото на собственост върху
поземлените имоти в зона „А“ на Черноморското крайбрежие ……………………… 256
29.5. Особени правила за упражняване на правото на собственост върху
поземлените имоти в зона „Б“ на Черноморското крайбрежие ……………………… 258
30. Поземлени имоти в озеленените части на урбанизираните територии ………… 259
31. Поземлени имоти в зони около ядрени съоръжения и други обекти
с източници на йонизиращи лъчения ……………………………………………………………….. 260
31.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………… 260
31.2. Предназначение и създаване на зоните около ядрени съоръжения
и други обекти с източници на йонизиращи лъчения ……………………………………. 261
9
РАЗДЕЛ 5. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ЗАЩИТЕНИ ТЕРИТОРИИ ……..263
32. Защитени територии за природозащита ……………………………………………………… 263
32.1. Защитени зони ……………………………………………………………………………………. 263
32.2. Защитени територии …………………………………………………………………………… 266
33. Защитени територии за защита на културно-историческото наследство ………. 274
33.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………… 274
33.2. Предоставяне на статут на недвижима културна ценност …………………….. 275
33.3. Особени правила за правото на собственост върху недвижима културна
ценност ………………………………………………………………………………………………………. 276
33.4. Задължения на собственика на недвижима културна ценност ……………….. 278
РАЗДЕЛ 6. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В НАРУШЕНИ ТЕРИТОРИИ …….280
34. Подземни богатства ………………………………………………………………………………….. 280
34.1. Определение за подземни богатства …………………………………………………….. 280
34.2. Видове подземни богатства …………………………………………………………………. 281
34.3. Подземните богатства и поземлените имоти над тях като
обекти на правото ………………………………………………………………………………………. 283
35. Право на собственост върху подземните богатства ……………………………………… 283
35.1. Подземните богатства са изключителна държавна собственост –
чл. 18, ал. 1 от Конституцията и чл. 3, ал. 1 от ЗПБ. ……………………………………… 283
35.2. Особени случаи на право на собственост върху подземни богатства …….. 284
36. Права за търсене, проучване и добив на подземни богатства ……………………… 285
36.1. Права за търсене и проучване и за проучване на подземни богатства …… 285
36.2. Права за добив на подземни богатства (концесия за добив) ………………….. 287
36.3. Правна уредба на отношенията със собствениците на поземлени имоти
над подземните богатства ……………………………………………………………………………. 289
37. Рекултивация …………………………………………………………………………………………….. 290
РАЗДЕЛ 7. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ТЕРИТОРИИ, ЗАЕТИ
ОТ ВОДИ И ВОДНИ ОБЕКТИ ……………………………………………………………….291
38. Основни понятия ……………………………………………………………………………………….. 291
38.1. Видове води ……………………………………………………………………………………….. 291
38.2. Воден обект ………………………………………………………………………………………… 293
38.3. Водностопански системи …………………………………………………………………….. 293
39. Субекти на правото на собственост върху води и водни обекти …………………… 293
39.1. Частна собственост върху води и водни обекти ……………………………………. 293
39.2. Държавна собственост върху води и водни обекти ……………………………….. 294
39.3. Общинска собственост върху води и водни обекти ………………………………. 295
40. Особености на придобивните основания за води, водни обекти
и водностопански системи и съоръжения ………………………………………………………… 296
41. Особени правила за собствеността върху водите, водните обекти и
водностопанските системи и съоръжения ………………………………………………………… 297
41.1. Общественият интерес като граница на правото на собственост
върху води и водни обекти …………………………………………………………………………… 298
41.2. Ограничаване на частната собственост върху поземлен имот заради
проучване и добив на води, за опазване на водите и за защита от вредното им
въздействие ………………………………………………………………………………………………… 300
10
42. Сервитути …………………………………………………………………………………………………. 302
42.1. Сервитут в обществена полза ………………………………………………………………. 302
42.2. Сервитут в частна полза ……………………………………………………………………… 303
42.3. Задължения на собствениците на поземлени имоти,
които не са сервитут ……………………………………………………………………………………. 304
43. Използване на водите и водните обекти ……………………………………………………… 305
43.1. Понятие за използване на води и водни обекти и правна същност ………… 305
43.2. Водовземане ……………………………………………………………………………………….. 306
43.3. Концесия за добив на минерална вода ………………………………………………… 310
43.4. Концесия за водностопански системи и съоръжения ……………………………. 311
43.5. Право на ползване на воден обект ………………………………………………………. 312
РАЗДЕЛ 8. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ТЕРИТОРИИ
НА ТРАНСПОРТА …………………………………………………………………………………..315
44. Пътища …………………………………………………………………………………………………….. 315
44.1. Определение за път …………………………………………………………………………….. 315
44.2. Пътища от пътната мрежа …………………………………………………………………… 315
44.3. Железни пътища …………………………………………………………………………………. 317
44.4. Летища ……………………………………………………………………………………………….. 319
44.5. Вътрешни водни пътища и пристанища ………………………………………………. 320
45. Субекти на правото на собственост върху пътищата …………………………………… 320
45.1. Върху пътищата от пътната мрежа ……………………………………………………… 320
45.2. Върху железопътната инфраструктура …………………………………………………. 321
45.3. Върху летищата ………………………………………………………………………………….. 321
45.4. Върху вътрешните водни пътища и пристанищата ……………………………….. 321
46. Ползване на пътищата ……………………………………………………………………………….. 322
