LAND LAW

LAND LAW

Учебникът е предназначен за студентите от Юридическия факултет на Софийския университет „Св. Климент Охридски“, изучаващи дисциплината „Поземлено право“. На другите студенти той ще помогне да разширят и задълбочат познанията си по особената част на вещното право. Би могъл да е полезен и за практикуващите юристи. Съобразен е със законодателството и публикуваната съдебна практика към 1 ноември 2022 г.

В първия раздел на учебника се разглеждат особеностите на земята като обект на правото и произтичащите от тях особености относно субектите, границите, съдържанието и упражняването на субективните вещни права върху поземлените имоти. Специално внимание е отделено на конституционната уредба на правото на собственост върху земя (поземлени имоти). В тази част се разглеждат правните проблеми на кадастъра и въпросите за влиянието на концепциите и схемите за пространствено развитие, на общите и подробните устройствени планове върху съдържанието на правото на собственост върху поземлените имоти.

В следващите седем раздела се разглеждат особеностите на обекта, субектите, границите, съдържанието и упражняването на правото на собственост върху поземлените имоти в седемте вида територии: земеделски, горски, урбанизирани, защитени, нарушени, заети с води и водни обекти и на транспорта, ограничените вещни права върху поземлените имоти в тези територии, особените правни средства за извличане на полезните им свойства и за придобиване на добиви от тях от лица, които не са техни собственици (аренда на земеделска земя, аренда на горски поземлени имоти, права за търсене, проучване и добив на подземни богатства, концесия за добив на подземни богатства или на минерални води, водоползване и др.).

Content

СЪКРАЩЕНИЯ …………………………………………………………………………………………..11

УВОД …………………………………………………………………………………………………………..13

РАЗДЕЛ 1. ОСОБЕНОСТИ НА ЗЕМЯТА КАТО ВЕЩ И 

ПРОИЗТИЧАЩИТЕ ОТ ТЯХ ОСОБЕНОСТИ ОТНОСНО СУБЕКТИТЕ, 

ГРАНИЦИТЕ, СЪДЪРЖАНИЕТО И УПРАЖНЯВАНЕТО НА 

СУБЕКТИВНИТЕ ВЕЩНИ ПРАВА ВЪРХУ ПОЗЕМЛЕНИ 

ИМОТИ ………………………………………………………………………………………………………19

1. Функции на земята ………………………………………………………………………………………… 19

2. Правни отрасли, които регулират обществени отношения по повод на земята …… 20

3. Видове земи и основни нормативни актове, уреждащи особеностите 

на правото на собственост и другите субективни права върху тях ………………………. 22

4. Конституционна уредба на правото на собственост върху земя ………………………. 24

4.1. Съотношение между разпоредбите на Конституцията и на законите, 

уреждащи правото на собственост върху поземлени имоти …………………………… 24

4.2. Конституционни ограничения относно субектите на правото на собственост 

върху поземлени имоти на територията на Република България ……………………….. 27

4.3. Конституционни граници и съдържание на правото на собственост 

върху поземлени имоти …………………………………………………………………………………. 28

5. Кадастралната карта и кадастрални регистри …………………………………………………. 32

5.1. Понятие за кадастър, нужда от кадастър и развитие на правната му 

уредба в България …………………………………………………………………………………………. 32

5.2. Органи по кадастъра ………………………………………………………………………………. 34

5.3. Обекти на кадастъра ……………………………………………………………………………….. 34

5.4. Съдържание на кадастъра ……………………………………………………………………….. 38

5.5. Правно действие на кадастъра ………………………………………………………………… 39

5.6. Създаване и поддържане в актуално състояние на кадастралната карта и 

кадастралните регистри ………………………………………………………………………………… 41

6. Действие на актовете за устройство на територията спрямо правото на 

собственост върху поземлените имоти в обхвата им ………………………………………….. 46

6.1. Предназначение на актовете за устройство на територията ………………………. 46

6.2. Видове актове за устройство на територията …………………………………………… 46

6.3. Правна същност и йерархия на актовете за устройство на територията ……. 50

6.4. Правни последици от упражняване на правото 

на собственост в отклонение от изискванията на актовете 

за устройство на територията ………………………………………………………………………… 51

РАЗДЕЛ 2. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ЗЕМЕДЕЛСКИ ТЕРИТОРИИ …..52

7. Определение за земеделска земя ……………………………………………………………………. 52

7.1. Предназначение на поземления имот ………………………………………………………. 52

7.2. Местоположение на поземления имот, предназначен за земеделско 

производство ………………………………………………………………………………………………… 53

8. Начини на трайно ползване на земеделската земя …………………………………………… 56

9. Субекти на правото на собственост върху земеделска земя …………………………….. 57

6

9.1. Ограничения относно българските граждани …………………………………………… 57

9.2. Ограничения относно българските юридически лица ………………………………. 57

9.3. Ограничения относно чужденци и чуждестранни юридически лица ………… 59

9.4. Чужди държави не могат да притежават право на собственост върху 

земеделски земи ……………………………………………………………………………………………. 60

10. Съдържание и граници на правото на собственост върху земеделска земя …….. 60

10.1. Основание и съдържание на нормативно определения обществен 

интерес като граница на правото на собственост върху земеделска земя ………… 60

10.2. Действия, чрез които собственикът може да ползва земеделската земя 

и да получава добиви от нея ………………………………………………………………………….. 60

10.3. Забранени резултати от действията, чрез които собственикът ползва 

земеделската земя и получава добивите от нея ………………………………………………. 61

10.4. Забранени действия на собственика при ползването на земеделската 

земя и получаването на добивите от нея ………………………………………………………… 61

10.5. Стандарти за добро земеделско и екологично състояние на земеделската 

земя ……………………………………………………………………………………………………………… 62

10.6. Разпореждане с правото на собственост върху земеделска земя ……………… 65

10.7. Правни последици от извършването на действия извън границите 

на правото на собственост върху земеделска земя ………………………………………….. 75

11. Сервитути върху земеделска земя ………………………………………………………………… 77

11.1. Определение за сервитут ………………………………………………………………………. 77

11.2. Сервитут по чл. 4, ал. 4 от ЗСПЗЗ ………………………………………………………….. 78

11.3. Сервитут по чл. 36, ал. 1 от ЗОСИ …………………………………………………………. 78

11.4. Сервитут по чл. 193 от ЗУТ ………………………………………………………………….. 79

12. Задължения на собствениците и ползвателите на земеделска земя ………………… 81

13. Особена защита на правото на собственост върху земеделски земи 

по чл. 34 от ЗСПЗЗ ……………………………………………………………………………………………. 82

14. Особености на държавната и общинската собственост върху земеделска земя . 84

14.1. Особени основания за придобиване на земеделска земя от държавата ……. 85

14.2. Особености на държавната собственост върху земеделска земя ……………… 87

14.3. Особена защита на правото на държавна собственост върху 

земеделска земя ……………………………………………………………………………………………. 89

14.4. Особени основания за придобиване на земеделска земя от общината …….. 90

14.5. Особености на общинската собственост върху земеделска земя …………….. 91

15. Особени основания за придобиване на право на собственост върху земеделска 

земя ………………………………………………………………………………………………………………….. 92

15.1. Възстановяване на правото на собственост върху земеделски земи ………… 92

15.2. Обезщетяване със земеделски земи ……………………………………………………… 105

15.3. Оземляване със земеделски земи …………………………………………………………. 106

15.4. Ползване слабопродуктивни земеделски земи и земеделски земи в 

обезлюдени райони ……………………………………………………………………………………… 107

15.5. Рекултивация ……………………………………………………………………………………… 109

15.6. Уедряване на собствеността и на ползването на земеделски земи …………. 110

16. Договор за аренда на земеделска земя ………………………………………………………… 112

16.1. Правна уредба и определение на договора за аренда на земеделска земя . 112

7

16.2. Обект на договора за аренда ………………………………………………………………… 113

16.3. Характерната и насрещната ѝ престация по договора за аренда ……………. 115

16.4. Страните по договора за аренда …………………………………………………………… 118

16.5. Сключване на договора за аренда ………………………………………………………… 123

16.6. Правна класификация на договора за аренда на земеделска земя ………….. 123

16.7. Права и задължения на арендатора ………………………………………………………. 125

16.8. Права и задължения на арендодателя …………………………………………………… 138

16.9. Изменение на договора за аренда на земеделска земя …………………………… 145

16.10. Основания и ред за прекратяване на договора за аренда …………………….. 156

16.11. Последици от прекратяването на договора за аренда ………………………….. 167

РАЗДЕЛ 3. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ГОРСКИ ТЕРИТОРИИ ……………171

17. Легални определения за „гора“ и „горска територия“ …………………………………. 171

17.1. Легално определение за „гора“ ……………………………………………………………. 171

17.2. Поземлени имоти, приравнени на „гора“ ……………………………………………… 172

17.3. Легално определение за „горска територия“ ………………………………………… 173

17.4. Видове горски територии ……………………………………………………………………. 174

17.5. Промени в границите на горските територии ……………………………………….. 175

17.6. Поземлени имоти, заети с горскодървесна растителност, за които ЗГ 

не се прилага ……………………………………………………………………………………………… 178

18. Субекти на правото на собственост върху горски поземлени имоти …………….. 180

18.1. Физически лица ………………………………………………………………………………….. 180

18.2. Юридически лица ……………………………………………………………………………….. 181

19. Съдържание и граници на правото на собственост върху гори ……………………. 181

19.1. Основание на съдържанието и границите на правото на собственост 

върху гора …………………………………………………………………………………………………… 182

19.2. Действия, чрез които собственикът може да ползва гората и да получава 

добиви от нея ……………………………………………………………………………………………… 186

19.3. Забранени резултати от действията, чрез които собственикът ползва 

гората си и получава добиви от нея ……………………………………………………………… 191

19.4. Забранени действия на собственика при ползването на гората и 

получаването на добиви от нея ……………………………………………………………………. 192

19.5. Разпореждане с правото на собственост върху гора ……………………………… 193

19.6. Правни последици от действията на собственика извън границите на 

правото на собственост върху гора ………………………………………………………………. 195

19.7. Задължения на собственика на гора ……………………………………………………….198

19.8. Особена защита на правото на собственост върху горски 

поземлен имот …………………………………………………………………………………………….. 198

20. Особености на държавната собственост върху поземлени имоти в горски 

територии ……………………………………………………………………………………………………….. 199

20.1. Особености на съдържанието, границите, упражняването и защитата 

на държавната собственост в горските територии ………………………………………… 199

20.2. Управление на държавните горски поземлени имоти ……………………………. 200

20.3. Правни форми за ползване държавните горски поземлени имоти ………… 205

21. Особености на общинската собственост върху поземлени имоти в горски 

територии ……………………………………………………………………………………………………….. 207

8

21.1. Особености на съдържанието, границите, упражняването и защитата на 

общинската собственост в горските територии …………………………………………….. 207

21.2. Управление на общинските горски поземлени имоти …………………………… 207

22. Ограничени вещни права върху поземлени имоти в горските територии ……… 209

22.1. Право на строеж върху горски поземлени имоти ………………………………….. 209

22.2. Сервитути върху горски поземлени имоти …………………………………………… 215

22.3. Право на ползване върху горски поземлени имоти ……………………………….. 218

23. Особени способи за придобиване на право на собственост върху горски 

поземлени имоти …………………………………………………………………………………………….. 222

23.1. Възстановяване на правото на собственост ………………………………………….. 222

23.2. Обезщетяване с горски поземлени имоти …………………………………………….. 232

РАЗДЕЛ 4. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В УРБАНИЗИРАНИ 

ТЕРИТОРИИ ……………………………………………………………………………………………233

24. Определение за урбанизирана територия ……………………………………………………. 233

25. Урегулирани поземлени имоти …………………………………………………………………… 235

25.1. Определение ……………………………………………………………………………………….. 235

25.2. Създаване на УПИ (урегулиране на поземлен имот) …………………………….. 235

25.3. Промени в УПИ ………………………………………………………………………………….. 238

26. Особени правила за правото на собственост върху поземлените имоти в 

урбанизирани територии …………………………………………………………………………………. 239

27. Сервитути върху поземлени имоти в урбанизирани територии ……………………. 240

27.1. Временни пътища ……………………………………………………………………………….. 241

27.2. Право на преминаване …………………………………………………………………………. 242

27.3. Прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата 

инфраструктура ………………………………………………………………………………………….. 242

28. Енергийни обекти ……………………………………………………………………………………… 243

28.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………….243

28.2. Особени правила за правото на собственост върху енергийни обекти …… 244

28.3. Сервитути в полза на енергийни обекти ………………………………………………. 249

29. Поземлени имоти в териториалния обхват на Черноморското крайбрежие ….. 251

29.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………… 251

29.2. Собственици на поземлени имоти в териториалния обхват 

на Черноморското крайбрежие ………………………………………………………………………253

29.3. Особени правила за упражняване на държавната собственост върху 

морските плажове ……………………………………………………………………………………….. 254

29.4. Особени правила за упражняване на правото на собственост върху 

поземлените имоти в зона „А“ на Черноморското крайбрежие ……………………… 256

29.5. Особени правила за упражняване на правото на собственост върху 

поземлените имоти в зона „Б“ на Черноморското крайбрежие ……………………… 258

30. Поземлени имоти в озеленените части на урбанизираните територии ………… 259

31. Поземлени имоти в зони около ядрени съоръжения и други обекти 

с източници на йонизиращи лъчения ……………………………………………………………….. 260

31.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………… 260

31.2. Предназначение и създаване на зоните около ядрени съоръжения 

и други обекти с източници на йонизиращи лъчения ……………………………………. 261

9

РАЗДЕЛ 5. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ЗАЩИТЕНИ ТЕРИТОРИИ ……..263

32. Защитени територии за природозащита ……………………………………………………… 263

32.1. Защитени зони ……………………………………………………………………………………. 263

32.2. Защитени територии …………………………………………………………………………… 266

33. Защитени територии за защита на културно-историческото наследство ………. 274

33.1. Основни понятия ………………………………………………………………………………… 274

33.2. Предоставяне на статут на недвижима културна ценност …………………….. 275

33.3. Особени правила за правото на собственост върху недвижима културна 

ценност ………………………………………………………………………………………………………. 276

33.4. Задължения на собственика на недвижима културна ценност ……………….. 278

РАЗДЕЛ 6. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В НАРУШЕНИ ТЕРИТОРИИ …….280

34. Подземни богатства ………………………………………………………………………………….. 280

34.1. Определение за подземни богатства …………………………………………………….. 280

34.2. Видове подземни богатства …………………………………………………………………. 281

34.3. Подземните богатства и поземлените имоти над тях като

 обекти на правото ………………………………………………………………………………………. 283

35. Право на собственост върху подземните богатства ……………………………………… 283

35.1. Подземните богатства са изключителна държавна собственост – 

чл. 18, ал. 1 от Конституцията и чл. 3, ал. 1 от ЗПБ. ……………………………………… 283

35.2. Особени случаи на право на собственост върху подземни богатства …….. 284

36. Права за търсене, проучване и добив на подземни богатства ……………………… 285

36.1. Права за търсене и проучване и за проучване на подземни богатства …… 285

36.2. Права за добив на подземни богатства (концесия за добив) ………………….. 287

36.3. Правна уредба на отношенията със собствениците на поземлени имоти 

над подземните богатства ……………………………………………………………………………. 289

37. Рекултивация …………………………………………………………………………………………….. 290

РАЗДЕЛ 7. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ТЕРИТОРИИ, ЗАЕТИ 

ОТ ВОДИ И ВОДНИ ОБЕКТИ ……………………………………………………………….291

38. Основни понятия ……………………………………………………………………………………….. 291

38.1. Видове води ……………………………………………………………………………………….. 291

38.2. Воден обект ………………………………………………………………………………………… 293

38.3. Водностопански системи …………………………………………………………………….. 293

39. Субекти на правото на собственост върху води и водни обекти …………………… 293

39.1. Частна собственост върху води и водни обекти ……………………………………. 293

39.2. Държавна собственост върху води и водни обекти ……………………………….. 294

39.3. Общинска собственост върху води и водни обекти ………………………………. 295

40. Особености на придобивните основания за води, водни обекти 

и водностопански системи и съоръжения ………………………………………………………… 296

41. Особени правила за собствеността върху водите, водните обекти и 

водностопанските системи и съоръжения ………………………………………………………… 297

41.1. Общественият интерес като граница на правото на собственост 

върху води и водни обекти …………………………………………………………………………… 298

41.2. Ограничаване на частната собственост върху поземлен имот заради 

проучване и добив на води, за опазване на водите и за защита от вредното им 

въздействие ………………………………………………………………………………………………… 300

10

42. Сервитути …………………………………………………………………………………………………. 302

42.1. Сервитут в обществена полза ………………………………………………………………. 302

42.2. Сервитут в частна полза ……………………………………………………………………… 303

42.3. Задължения на собствениците на поземлени имоти, 

които не са сервитут ……………………………………………………………………………………. 304

43. Използване на водите и водните обекти ……………………………………………………… 305

43.1. Понятие за използване на води и водни обекти и правна същност ………… 305

43.2. Водовземане ……………………………………………………………………………………….. 306

43.3. Концесия за добив на минерална вода ………………………………………………… 310

43.4. Концесия за водностопански системи и съоръжения ……………………………. 311

43.5. Право на ползване на воден обект ………………………………………………………. 312

РАЗДЕЛ 8. ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ТЕРИТОРИИ 

НА ТРАНСПОРТА …………………………………………………………………………………..315

44. Пътища …………………………………………………………………………………………………….. 315

44.1. Определение за път …………………………………………………………………………….. 315

44.2. Пътища от пътната мрежа …………………………………………………………………… 315

44.3. Железни пътища …………………………………………………………………………………. 317

44.4. Летища ……………………………………………………………………………………………….. 319

44.5. Вътрешни водни пътища и пристанища ………………………………………………. 320

45. Субекти на правото на собственост върху пътищата …………………………………… 320

45.1. Върху пътищата от пътната мрежа ……………………………………………………… 320

45.2. Върху железопътната инфраструктура …………………………………………………. 321

45.3. Върху летищата ………………………………………………………………………………….. 321

45.4. Върху вътрешните водни пътища и пристанищата ……………………………….. 321

46. Ползване на пътищата ……………………………………………………………………………….. 322